Contratos de garantía: 4. Contrato de hipoteca: Extinción de la hipoteca

Al igual que los demás contratos de garantía como la fianza y la prenda; la Hipoteca se extinguirá: 

1. Por vía consecuencial: Cada vez que se extinga la obligación principal. Art. 2434 c.c. Inc. 1º "La hipoteca se extingue junto con la obligación principal" 

2. Por vía directa: Cuando sin haberse extinguido la obligación principal, se extingue la prenda. 

a) Resolución del derecho del constituyente: Art. 2416 c.c. La hipoteca de una cosa en la que se tiene un derecho eventual, limitado o rescindible se entiende hecha con las condiciones o limitaciones a las que el derecho esta sometido. Si el derecho estaba sujeto a una condición resolutoria opera lo establecido en el Art. 1491 c.c. Si la condición constaba en el título respectivo inscrito, otorgado por escritura publica, la hipoteca se extingue. 

b) Evento de la condición resolutoria o llegada del plazo: Si la hipoteca misma esta sujeta a modalidad. Art. 2413 c.c. y 2434 c.c.

c) Prórroga del plazo: Art. 1649 c.c. la prórroga no importa novación pero extingue las hipotecas constituidas por terceros, salvo que el dueño de los bienes acceda expresamente a la ampliación. 

d) Confusión: Al igual que la prenda Art. 2406 c.c. Si el bien hipotecado pasa a manos del acreedor a cualquier título. 

e) Expropiación por causa de utilidad pública. 

f) cancelación del acreedor. Debe realizarse por escritura pública y anotarse al margen de la inscripción hipotecaria. 

g) Purga de la hipoteca. Art. 2428 c.c. El acreedor carece de derecho de persecución contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecada en pública subasta ordenada por el juez. Para que esta excepción opere es necesario que los demás acreedores hipotecarios sean citados personalmente, dentro del término del emplazamiento, y serán pagados de acuerdo a su grado con el producto de la realización del bien (a menos que de acuerdo con lo establecido en el 492 cpc, los acreedores de grado preferente opten  por mantener su derecho de hipoteca)

Contratos de garantía: 4. Contrato de Hipoteca: c) Efectos y purga de hipoteca

Los efectos de la hipoteca se estudian con respecto:

A) Al bien hipotecado o finca; La hipoteca afectará al inmueble sobre el cual se constituye, pero es necesario además precisar que la ley  comprende dentro de este inmueble también: (Arts. 2420 al 2422 c.c.)      a) inmuebles por destinación;  b) sus mejoras o aumentos; c) rentas devengadas por arrendamiento del inmueble; d) Indemnizaciones debidas por aseguradoras; e) Monto de la indemnización por expropiación. Claramente para ello el acreedor deberá ejercer su acción, y solicitar la realización del inmueble.

B) Al constituyente de la hipoteca o deudor;

De acuerdo a lo señalado por la doctrina el constituyente se encontraría limitado en el ejercicio de su derecho de dominio y se encontraría privado de realizar actos que menoscaben la garantía y perjudiquen al acreedor. Al respecto nuestra legislación establece dos reglas que permiten determinar en qué medida se encuentra limitado el derecho del constituyente:

1º Deja salvo su derecho de enajenar e hipotecar el bien, Art. 2415 c.c.; se discute si podría constituir otros derechos reales como usufructo, censo o servidumbre, la doctrina (Meza barros) señala que no podría dado que la garantía se vería perjudicada, pero la ley no lo prohíbe expresamente.

2º Otorga derechos al acreedor ante el evento que la finca se perdiere o deteriorare en términos de no ser suficiente para la seguridad de la deuda, se encuentran señalados en el Art. 2427 c.c. que se mejore la hipoteca; que se le otorgue otra seguridad equivalente; en defecto de las anteriores, demandar pago inmediato si la obligación es líquida (aunque este pendiente plazo) o solicitar medidas conservativas si la deuda es líquida pero condicional o indeterminada.

C) Al acreedor hipotecario. para el acreedor hipotecario los efectos de la hipoteca son los derechos que la ley le otorga en orden a obtener el cumplimiento de la obligación garantizada.

c.1) Derecho de venta: Art. 2424 c.c. Según el cual tiene para hacerse pagar sobre las cosas hipotecadas los mismos derechos que el acreedor prendario sobre la prenda, se aplica por tanto el Art. 2397 c.c. según el cual tiene el derecho de pedir que se venda en pública subasta la prenda y se le pague con el producido. 

Nuestra legislación por tanto, no da valor alguno al pacto comisorio (que el bien pase directamente a manos del acreedor ante el incumplimiento) *(Importaría, además, una violación expresa al Art. 2415 c.c. de acuerdo al cual "el dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos no obstante estipulación en contrario" el pacto comisorio importaría justamente una estipulación contraria dado que necesariamente tendría que renunciar a ese derecho para que tuviera validez y la ley lo prohíbe. Adolece por tanto de objeto ilícito)*    

c.2) Derecho de persecución. 2428 c.c. Facultad que deriva de la calidad de derecho real de la hipoteca, y que se reafirma señalando este artículo "la hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido"

c.3) Derecho de preferencia 2470 y 2477 c.c. El crédito hipotecario es de tercera clase y goza de preferencia para su pago; es una preferencia específica ya que se pagará preferentemente con el producto de la realización del inmueble gravado a su favor, pero si existe saldo insoluto, concurrirá al pago como simple valista. 

Purga de la hipoteca: 

Art. 2328 c.c. inc. 2º Inmediatamente después de establecer el derecho de persecución, el código señala una excepción: 

no se podrá perseguir el bien en manos de quien lo haya adquirido en pública subasta ordenada por un juez, con tal que la subasta se haya hecho con citación personal, dentro del término del emplazamiento, de los demás acreedores hipotecarios, los que serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda.
Debe tenerse en cuenta lo señalado en el Art. 492 del Código de Procedimiento Civil, que señala que citados los acreedores (Art. 2428 c.c.) los que sean de grado anterior, según las reglas de preferencia establecidas en el Art. 2477 c.c. podrán pedir que les pague según sus grados o conservar sus hipotecas. 

*(a mi juicio)*
*Enlace al tema.

Contratos de garantía: 4. El contrato de hipoteca: b) La Hipoteca como derecho real y como contrato.

Características del contrato:
a) Unilateral. Si se considera como contrato solemne: Se obliga únicamente el constituyente del derecho (o deudor): a transferirlo el derecho de hipoteca (inscripción); y a conservar la cosa. Si se considera como contrato real, el acreedor sería el único obligado: a alzar la hipoteca una vez satisfecho su crédito y el deudor no contraería obligación alguna dado que la entrega es necesaria para el perfeccionamiento del contrato y no una obligación que nace del mismo.
b) Accesorio. Lo cual no obsta a que la hipoteca pueda constituirse con anterioridad
c) Puede ser Gratuito u Oneroso. tomando en cuenta si se constituye por el propio deudor o por un tercero; y si se constituye con anterioridad o conjuntamente con la obligación principal, o con posterioridad.
d) Solemne. Pues requiere de escritura pública e inscripción conservatoria. (Aunque un sector de la doctrina lo considera un contrato real que se perfecciona con la entrega, en este caso inscripción conservatoria).


*Enlace al tema.

Contratos de garantía: 4. El contrato de hipoteca: a) Concepto, características y requisitos

Se encuentra regulada en el Título XXXVIII del Libro IV, Arts 2407 al 2434 c.c. 

1. Concepto. 

- Definición legal: Art. 2407 c.c. "La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor"

- Doctrina: (Somarriva) Derecho real que recae sobre un inmueble que, permaneciendo en poder del constituyente, da derecho al acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre  y de pagarse preferentemente del producto de la subasta"

2. Características. 

a) Derecho real: Art. 577 c.c. 

b) Derecho Inmueble: Art. 580 c.c. a Excepción del caso de las naves que el propio código de comercio reputa muebles en su Art. 825 y que son susceptibles de ser hipotecadas. 

c) Derecho accesorio: característica que deriva de su calidad de contrato de garantía y de la cual se desprenden a su vez consecuencias jurídicas: 

- se extingue junto con la obligación principal: excepción--> si la obligación principal se extingue por novación y existe acuerdo de las partes para que la hipoteca subsista con su primitiva fecha para garantizar la nueva obligación. 

- se transfiere y transmite junto con el crédito principal. (Art. 1906 c.c.)

- una excepción a esta característica la constituye la hipoteca abstracta, o hipoteca con cláusula de garantía general.permite constituir hipoteca una sola vez para garantizar todos los créditos que el deudor vaya a contraer en el futuro. 

d) El bien permanece en manos de quien lo constituye. según la propia definición que da el código Art. 2407 c.c.

e) Otorga al crédito principal preferencia para pagarse con el producto de la realización del bien hipotecado. Es un crédito especial de tercera clase. art 2470 y 2477 c.c.

f) Es indivisible, Art. 2408 c.c. (igual que la prenda) cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. 

3. Requisitos. 

De cumplir con los requisitos y elementos de todo contrato y con los particulares.
a) Capacidad:
Art. 2414 c.c. señala que sólo puede constituir hipoteca sobre sus bienes la persona que sea capaz de enajenarlos. Ya que la capacidad de enajenar no es la misma que la capacidad de obligarse; existen reglas especiales para los pupilos, hijos no emancipados y la mujer casada.

b) Formalidades:
Arts. 2409 y 2410 c.c.
- Debe otorgarse por escritura pública y puede constar en la misma escritura que el contrato al que accede.
- Inscripción en el registro conservatorio correspondiente, para que opere la tradición del derecho real, equivale a la entrega. Sin este requisito la hipoteca no tendrá valor alguno, según señala el Art. 2410 c.c. Se discute si corresponde a una formalidad o a la forma de tradición del derecho real, la mayoría coincide en que se trata de la forma de realizar la tradición. (Mensaje del C.C.) y es por ello que por ejemplo: (Art. 2419 c.c.) el acreedor hipotecario de obligaciones futuras tendrá el derecho de hacerla inscribir en la medida que el deudor adquiera bienes raíces, dado que el contrato se encuentra perfecto cumpliendo con la formalidad de escritura pública.
- En cuanto a los contratos de hipoteca celebrados en el extranjero sobre de bienes situados en Chile, deben seguir las mismas formalidades tal como si se otorgaran dentro del país.
- Enunciaciones de la inscripción: Art. 2432 c.c. 1º individualización de acreedor y deudor; 2º fecha y naturaleza de obligación principal; 3º Situación de la finca y linderos (ubicación) 4º monto de la hipoteca si quiere limitarse; 5º fecha de la inscripción y firma del conservador.

c) Cosas que pueden hipotecarse:
c. 1. Inmuebles que se posean en propiedad: Art. 2418 c.c. "La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en propiedad o usufructo, o sobre naves" (las reglas particulares relativas a la hipoteca de las naves pertenecen al código de comercio)
c. 2. Inmuebles que se posean en usufructo. Lo que se grava realmente es el derecho de usufructo por lo tanto el acreedor no tiene derecho a los frutos sólo tiene derecho a pedir la realización del derecho de usufructo. (Art. 2423 c.c.)
c. 3. naves o aeronaves. (mayores, según Art. 4º del D.L. Nº 2.222 Ley de Navegación)
c. 4. Hipoteca sobre concesiones mineras. Art. 218 del Código de Minería.
c. 5. Bienes futuros. Art. 2419 c.c. el contrato de hipoteca dará al acreedor el derecho de hacerla inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo y en la medida en que los adquiera.
c. 6. Hipoteca de cuotas. Art. 2417 c.c. la eficacia de la hipoteca, en este caso, es precaria y depende de los resultados de la partición (que se le adjudiquen al comunero bienes hipotecables) ya que verificada la partición la hipoteca afectará a los bienes que en razón de la cuota se adjudiquen, si fueren hipotecables. Si no lo fueren caduca la hipoteca. A menos que posteriormente los adjudicatarios de los bienes ratifiquen la hipoteca (para precaver generalmente se hace firmar a todos los comuneros para el contrato hipotecario, así no será necesaria posterior ratificación)
c. 7. bienes en que se tiene un derecho eventual limitado o rescindible. El derecho de hipoteca se entenderá tener la misma limitación, como en el caso de la hipoteca de usufructo; o si el derecho del constituyente estuviera sujeto a condición resolutoria, declarada la resolución se aplica lo estipulado en el Art. 1491 c.c.
c. 8. hipoteca de cosa ajena. Existe consenso en que la hipoteca de cosa ajena adolece de NA. Art. 2414 c.c. al hablar de "sus bienes" se referiría a que deben pertenecerle a contrario sensu si n o le pertenecen le estaría prohibido.
Somarriva y Meza Barros discrepan argumentando:
- que no se trataría de una norma prohibitiva la del Art. 2414 c.c;
- El derecho real de hipoteca, es susceptible de ser adquirido por prescripción como todos los derechos reales no exceptuados, según el Art. 2498 y el 2512 c.c. lo sujeta a las mismas normas que el dominio, y la tradición realizada por quien no es dueño no anula la tradición, sólo la hace ineficaz para transferir dominio;
- Si en el caso de la prenda (Art 2390 c.c.) se acepta expresamente, no habría razón para excluir esta posibilidad en el caso de la hipoteca.

d) Obligaciones susceptibles de caucionarse con hipoteca.
- Son susceptibles de ser caucionadas con hipoteca toda clase de obligaciones civiles o naturales, presentes o futuras, directas o indirectas (Art, 2413 c.c.) y 
- También son válidas las hipotecas que garanticen obligaciones de monto indeterminado: Art. 2324 c.c. inc 4º no señala como requisito de inscripción señalar el monto de la obligación principal; Art. 2427 c.c. alude expresamente a las deudas indeterminadas.
- Existe una limitación legal para el monto de la hipoteca, Art. 2431 c.c. no puede extenderse a mas del doble del monto conocido o presunto de la obligación caucionada.
d.1 Cláusula de garantía general. Es de usual aplicación por parte de las instituciones bancarias para garantizar cualquier tipo de obligación, actual o futura, directa o indirecta y la jurisprudencia les reconoce valor. (Arts. 2413 c.c.; 2432 c.c.; y 81 c.c.)

*Enlace al tema.