Contratos de garantía: 4. Contrato de Hipoteca: c) Efectos y purga de hipoteca

Los efectos de la hipoteca se estudian con respecto:

A) Al bien hipotecado o finca; La hipoteca afectará al inmueble sobre el cual se constituye, pero es necesario además precisar que la ley  comprende dentro de este inmueble también: (Arts. 2420 al 2422 c.c.)      a) inmuebles por destinación;  b) sus mejoras o aumentos; c) rentas devengadas por arrendamiento del inmueble; d) Indemnizaciones debidas por aseguradoras; e) Monto de la indemnización por expropiación. Claramente para ello el acreedor deberá ejercer su acción, y solicitar la realización del inmueble.

B) Al constituyente de la hipoteca o deudor;

De acuerdo a lo señalado por la doctrina el constituyente se encontraría limitado en el ejercicio de su derecho de dominio y se encontraría privado de realizar actos que menoscaben la garantía y perjudiquen al acreedor. Al respecto nuestra legislación establece dos reglas que permiten determinar en qué medida se encuentra limitado el derecho del constituyente:

1º Deja salvo su derecho de enajenar e hipotecar el bien, Art. 2415 c.c.; se discute si podría constituir otros derechos reales como usufructo, censo o servidumbre, la doctrina (Meza barros) señala que no podría dado que la garantía se vería perjudicada, pero la ley no lo prohíbe expresamente.

2º Otorga derechos al acreedor ante el evento que la finca se perdiere o deteriorare en términos de no ser suficiente para la seguridad de la deuda, se encuentran señalados en el Art. 2427 c.c. que se mejore la hipoteca; que se le otorgue otra seguridad equivalente; en defecto de las anteriores, demandar pago inmediato si la obligación es líquida (aunque este pendiente plazo) o solicitar medidas conservativas si la deuda es líquida pero condicional o indeterminada.

C) Al acreedor hipotecario. para el acreedor hipotecario los efectos de la hipoteca son los derechos que la ley le otorga en orden a obtener el cumplimiento de la obligación garantizada.

c.1) Derecho de venta: Art. 2424 c.c. Según el cual tiene para hacerse pagar sobre las cosas hipotecadas los mismos derechos que el acreedor prendario sobre la prenda, se aplica por tanto el Art. 2397 c.c. según el cual tiene el derecho de pedir que se venda en pública subasta la prenda y se le pague con el producido. 

Nuestra legislación por tanto, no da valor alguno al pacto comisorio (que el bien pase directamente a manos del acreedor ante el incumplimiento) *(Importaría, además, una violación expresa al Art. 2415 c.c. de acuerdo al cual "el dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos no obstante estipulación en contrario" el pacto comisorio importaría justamente una estipulación contraria dado que necesariamente tendría que renunciar a ese derecho para que tuviera validez y la ley lo prohíbe. Adolece por tanto de objeto ilícito)*    

c.2) Derecho de persecución. 2428 c.c. Facultad que deriva de la calidad de derecho real de la hipoteca, y que se reafirma señalando este artículo "la hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido"

c.3) Derecho de preferencia 2470 y 2477 c.c. El crédito hipotecario es de tercera clase y goza de preferencia para su pago; es una preferencia específica ya que se pagará preferentemente con el producto de la realización del inmueble gravado a su favor, pero si existe saldo insoluto, concurrirá al pago como simple valista. 

Purga de la hipoteca: 

Art. 2328 c.c. inc. 2º Inmediatamente después de establecer el derecho de persecución, el código señala una excepción: 

no se podrá perseguir el bien en manos de quien lo haya adquirido en pública subasta ordenada por un juez, con tal que la subasta se haya hecho con citación personal, dentro del término del emplazamiento, de los demás acreedores hipotecarios, los que serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda.
Debe tenerse en cuenta lo señalado en el Art. 492 del Código de Procedimiento Civil, que señala que citados los acreedores (Art. 2428 c.c.) los que sean de grado anterior, según las reglas de preferencia establecidas en el Art. 2477 c.c. podrán pedir que les pague según sus grados o conservar sus hipotecas. 

*(a mi juicio)*
*Enlace al tema.