martes, 10 de enero de 2012

Contratos de garantía: 4. El contrato de hipoteca: a) Concepto, características y requisitos

1. Concepto
- Definición legal: Art. 2407 c.c. "La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor"
- Doctrina: (Somarriva) Derecho real que recae sobre un inmueble que, permaneciendo en poder del constituyente, da derecho al acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre  y de pagarse preferentemente del producto de la subasta"

2. Características
a) Derecho real: Art. 577 c.c. 
b) Derecho Inmueble: Art. 580 c.c. a Excepción del caso de las naves que el propio código de comercio reputa muebles en su Art. 825 y que son susceptibles de ser hipotecadas. 
c) Derecho accesorio: característica que deriva de su calidad de contrato de garantía y de la cual se desprenden a su vez consecuencias jurídicas: 
- se extingue junto con la obligación principal: excepción--> si la obligación principal se extingue por novación y existe acuerdo de las partes para que la hipoteca subsista con su primitiva fecha para garantizar la nueva obligación. 
- se transfiere y transmite junto con el crédito principal. (Art. 1906 c.c.)
- una excepción a esta característica la constituye la hipoteca abstracta, o hipoteca con cláusula de garantía general.permite constituir hipoteca una sola vez para garantizar todos los créditos que el deudor vaya a contraer en el futuro. 
d) El bien permanece en manos de quien lo constituye. según la propia definición que da el código Art. 2407 c.c.
e) Otorga al crédito principal preferencia para pagarse con el producto de la realización del bien hipotecado. Es un crédito especial de tercera clase. art 2470 y 2477 c.c.
f) Es indivisible, Art. 2408 c.c. (igual que la prenda) cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. 

3. Requisitos

De cumplir con los requisitos y elementos de todo contrato y con los particulares.
a) Capacidad:
Art. 2414 c.c. señala que sólo puede constituir hipoteca sobre sus bienes la persona que sea capaz de enajenarlos. Ya que la capacidad de enajenar no es la misma que la capacidad de obligarse; existen reglas especiales para los pupilos, hijos no emancipados y la mujer casada.

b) Formalidades:
Arts. 2409 y 2410 c.c.
- Debe otorgarse por escritura pública y puede constar en la misma escritura que el contrato al que accede.
- Inscripción en el registro conservatorio correspondiente, para que opere la tradición del derecho real, equivale a la entrega. Sin este requisito la hipoteca no tendrá valor alguno, según señala el Art. 2410 c.c. Se discute si corresponde a una formalidad o a la forma de tradición del derecho real, la mayoría coincide en que se trata de la forma de realizar la tradición. (Mensaje del C.C.) y es por ello que por ejemplo: (Art. 2419 c.c.) el acreedor hipotecario de obligaciones futuras tendrá el derecho de hacerla inscribir en la medida que el deudor adquiera bienes raíces, dado que el contrato se encuentra perfecto cumpliendo con la formalidad de escritura pública.
- En cuanto a los contratos de hipoteca celebrados en el extranjero sobre de bienes situados en Chile, deben seguir las mismas formalidades tal como si se otorgaran dentro del país.
- Enunciaciones de la inscripción: Art. 2432 c.c. 1º individualización de acreedor y deudor; 2º fecha y naturaleza de obligación principal; 3º Situación de la finca y linderos (ubicación) 4º monto de la hipoteca si quiere limitarse; 5º fecha de la inscripción y firma del conservador.

c) Cosas que pueden hipotecarse:
c. 1. Inmuebles que se posean en propiedad: Art. 2418 c.c. "La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en propiedad o usufructo, o sobre naves" (las reglas particulares relativas a la hipoteca de las naves pertenecen al código de comercio)
c. 2. Inmuebles que se posean en usufructo. Lo que se grava realmente es el derecho de usufructo por lo tanto el acreedor no tiene derecho a los frutos sólo tiene derecho a pedir la realización del derecho de usufructo. (Art. 2423 c.c.)
c. 3. naves o aeronaves. (mayores, según Art. 4º del D.L. Nº 2.222 Ley de Navegación)
c. 4. Hipoteca sobre concesiones mineras. Art. 218 del Código de Minería.
c. 5. Bienes futuros. Art. 2419 c.c. el contrato de hipoteca dará al acreedor el derecho de hacerla inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo y en la medida en que los adquiera.
c. 6. Hipoteca de cuotas. Art. 2417 c.c. la eficacia de la hipoteca, en este caso, es precaria y depende de los resultados de la partición (que se le adjudiquen al comunero bienes hipotecables) ya que verificada la partición la hipoteca afectará a los bienes que en razón de la cuota se adjudiquen, si fueren hipotecables. Si no lo fueren caduca la hipoteca. A menos que posteriormente los adjudicatarios de los bienes ratifiquen la hipoteca (para precaver generalmente se hace firmar a todos los comuneros para el contrato hipotecario, así no será necesaria posterior ratificación)
c. 7. bienes en que se tiene un derecho eventual limitado o rescindible. El derecho de hipoteca se entenderá tener la misma limitación, como en el caso de la hipoteca de usufructo; o si el derecho del constituyente estuviera sujeto a condición resolutoria, declarada la resolución se aplica lo estipulado en el Art. 1491 c.c.
c. 8. hipoteca de cosa ajena. Existe consenso en que la hipoteca de cosa ajena adolece de NA. Art. 2414 c.c. al hablar de "sus bienes" se referiría a que deben pertenecerle a contrario sensu si n o le pertenecen le estaría prohibido.
Somarriva y Meza Barros discrepan argumentando:
- que no se trataría de una norma prohibitiva la del Art. 2414 c.c;
- El derecho real de hipoteca, es susceptible de ser adquirido por prescripción como todos los derechos reales no exceptuados, según el Art. 2498 y el 2512 c.c. lo sujeta a las mismas normas que el dominio, y la tradición realizada por quien no es dueño no anula la tradición, sólo la hace ineficaz para transferir dominio;
- Si en el caso de la prenda (Art 2390 c.c.) se acepta expresamente, no habría razón para excluir esta posibilidad en el caso de la hipoteca.

d) Obligaciones susceptibles de caucionarse con hipoteca.
- Son susceptibles de ser caucionadas con hipoteca toda clase de obligaciones civiles o naturales, presentes o futuras, directas o indirectas (Art, 2413 c.c.) y 
- También son válidas las hipotecas que garanticen obligaciones de monto indeterminado: Art. 2324 c.c. inc 4º no señala como requisito de inscripción señalar el monto de la obligación principal; Art. 2427 c.c. alude expresamente a las deudas indeterminadas.
- Existe una limitación legal para el monto de la hipoteca, Art. 2431 c.c. no puede extenderse a mas del doble del monto conocido o presunto de la obligación caucionada.
d.1 Cláusula de garantía general. Es de usual aplicación por parte de las instituciones bancarias para garantizar cualquier tipo de obligación, actual o futura, directa o indirecta y la jurisprudencia les reconoce valor. (Arts. 2413 c.c.; 2432 c.c.; y 81 c.c.)


*Enlace al tema.

No hay comentarios:

Publicar un comentario en la entrada

Aporte